Simulateur de capacité d’emprunt
Ce simulateur de capacité d’emprunt applique les critères réels des banques : taux d’endettement de 35 %, reste à vivre, assurance et frais d’achat. Vous obtenez le montant empruntable et le prix du bien que vous pouvez viser.
Un courtier en assurance emprunteur immatriculé à l’ORIAS vous rappelle pour comparer l’offre de la banque à une délégation, avec des garanties équivalentes. Vous restez libre de ne pas donner suite.
Être rappelé par un courtierCe que ce simulateur de capacité d’emprunt calcule, et dans quel ordre
Le point de départ est la norme du Haut Conseil de stabilité financière : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle s’impose aux banques depuis le 1er janvier 2022. Le HCSF l’a reconduite en septembre 2026 (mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers).
L’outil part de ce plafond. Il retire vos crédits en cours, puis cherche le capital dont la mensualité remplit exactement la place qui reste, sur la durée choisie et au taux moyen du marché.
Viennent ensuite deux filtres que la plupart des simulateurs laissent de côté.
Le reste à vivre, d’abord. Une banque ne prête pas à une famille qui respecte les 35 % mais ne garde que 1 400 € par mois pour vivre à quatre. L’assurance, ensuite : elle compte dans les 35 %. Chaque euro d’assurance en trop, c’est de la capacité en moins.
Lire le résultat : trois chiffres, pas un
- Le capital empruntable. C’est le maximum théorique sous la norme HCSF. Un plafond, pas un objectif.
- Le prix du bien visable. Capital plus apport, moins les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et de garantie. C’est ce chiffre qui compte quand vous visitez.
- Le reste à vivre. Ce qu’il reste chaque mois une fois le crédit payé. En rouge, la banque réduira le montant, même sous les 35 %.
Un exemple. Un couple qui gagne 5 000 € nets par mois, sans crédit en cours, peut emprunter environ 290 000 € sur 20 ans à 3,66 %. Avec 30 000 € d’apport, cela permet de viser un bien ancien autour de 294 000 €. Sans apport, plutôt 266 000 € : les frais d’achat absorbent la différence.
Ce que la banque regarde après le simulateur
Le simulateur s’arrête aux ratios. Le comité de crédit, non.
Trois éléments pèsent autant que le taux d’endettement : la stabilité des revenus, la tenue des comptes sur les trois derniers mois, l’épargne qui reste après l’apport.
Un dossier à 33 % avec des découverts réguliers passe moins bien qu’un dossier à 35 % avec six mois d’épargne de côté. Comment les banques évaluent un dossier de crédit.
Les hypothèses du calcul
- Taux d’intérêt. Moyenne de marché d’octobre 2026 selon la durée : 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans, 3,75 % sur 25 ans. Remplacez-le par celui de votre offre si vous en avez une.
- Revenus. Salaires nets avant impôt retenus en totalité, loyers à 70 %. Ne saisissez ni allocations familiales ni APL : la plupart des banques les écartent.
- Assurance. Calculée sur le capital emprunté, au tarif d’une délégation pour votre âge. L’outil montre aussi ce que coûterait un contrat groupe bancaire.
- Reste à vivre. Repère de 900 € pour un adulte seul, 1 400 € pour un couple, plus 350 € par enfant. Aucune norme ne fixe ces montants : chaque banque a son barème, souvent plus exigeant dans les grandes métropoles.
- Frais d’achat. Notaire à 8 % dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf, garantie à 1 % du capital emprunté.
Le détail de la méthode bancaire, ligne par ligne, est dans notre article sur le calcul de la capacité d’emprunt. Pour les seuils de reste à vivre selon la taille du foyer, voir le barème réel des banques. Et pour replacer ce chiffre dans l’ensemble du parcours d’achat, notre guide du crédit immobilier 2026.
Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt
Combien emprunter avec 3 000 € nets par mois ?
Seul et sans crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 050 €, assurance comprise. À 32 ans, cela représente environ 145 000 € sur 15 ans, 176 000 € sur 20 ans et 201 000 € sur 25 ans, aux taux moyens d’octobre 2026. Le reste à vivre (1 950 €) ne pose pas de problème pour une personne seule.
Faut-il compter son loyer actuel dans les charges ?
Non, s’il disparaît avec l’achat de votre résidence principale. La banque raisonne sur votre situation après l’achat. En revanche, un loyer que vous continuerez à payer, ou une pension alimentaire versée, se déduit.
Une banque peut-elle prêter au-delà de 35 % ?
Oui, dans la marge de flexibilité du HCSF : 20 % des crédits accordés chaque trimestre peuvent déroger à la norme, dont au moins 70 % pour des résidences principales. La banque réserve ces dérogations à ses meilleurs dossiers : revenus élevés, épargne solide. Taux d’endettement : la règle et ses dérogations.
Pourquoi d’autres simulateurs donnent-ils un montant plus élevé ?
Souvent parce qu’ils oublient l’assurance dans les 35 %, retiennent un taux d’intérêt plus bas que le marché ou ignorent le reste à vivre. Un simulateur qui affiche plus n’est pas plus généreux : il prépare une déception au moment de l’offre.