Taux d’endettement maximum : la règle des 35 % HCSF et ses vraies marges

« Vous êtes à 35 %, on ne peut pas aller plus loin. » La phrase clôt souvent la discussion en agence. Le taux d’endettement maximum n’est pourtant ni une invention de votre conseiller ni un mur infranchissable. C’est une règle du Haut Conseil de stabilité financière, assurance incluse, avec une marge de dérogation que les banques gèrent trimestre par trimestre. Voici comment elle fonctionne vraiment, comment la banque calcule votre taux, et ce qui peut le faire baisser.

Taux d’endettement maximum : la règle HCSF des 35 %, assurance incluse

Les 35 % ne sont ni une habitude bancaire ni une simple recommandation. Ils viennent d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière, le HCSF, une instance présidée par le ministre de l’Économie qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France et le président de l’AMF. Sa mission : surveiller les risques qui pourraient fragiliser le système financier dans son ensemble, pas votre dossier en particulier.

La décision date de septembre 2021 et s’impose aux banques depuis le 1er janvier 2022. Elle pose deux verrous cumulatifs. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé quand l’entrée dans le logement est décalée, typiquement dans le neuf.

Avant 2022, rien n’empêchait une banque de prêter à 40 ou 45 % d’endettement. Pendant les années de taux très bas, certains dossiers sont partis sur 27 ou 28 ans à plus de 40 %, en pariant sur une revente rapide. Le HCSF a voulu fermer cette porte avant qu’elle ne devienne un risque pour tout le système.

En 2026, le cadre n’a pas bougé : la page officielle du HCSF présente toujours ces critères comme la mesure en vigueur. Seule la répartition de la marge de dérogation a été assouplie, en juin 2023. L’ACPR contrôle son application à partir des données de production que les banques lui remontent.

Comment calculer son taux d’endettement

La formule tient en une ligne : taux d’endettement = charges mensuelles de crédit ÷ revenus mensuels nets × 100. Le piège n’est pas dans le calcul, il est dans ce qu’on y met. Ce que vous appelez vos revenus et ce que la banque retient ne sont pas toujours la même chose.

Ce qui entre dans les charges mensuelles

Toutes les mensualités de crédit comptent : le prêt immobilier projeté, mais aussi les crédits en cours, auto, consommation, renouvelable. Une pension alimentaire versée est traitée comme une charge fixe. Le loyer actuel disparaît en principe du calcul s’il s’agit du logement que vous quittez. En revanche, un loyer conservé en parallèle, par exemple pendant la construction, sera intégré.

Surtout, l’assurance emprunteur fait partie de la charge. Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans au taux de 3,30 %, la mensualité hors assurance est d’environ 1 424 €. Une assurance bancaire à 0,36 % du capital ajoute 75 € par mois. C’est bien 1 499 € qui entrent dans le ratio, pas 1 424 €.

Ce qui entre dans les revenus nets

La banque retient vos revenus nets avant impôt, mais pas tous au même poids. Les salaires en CDI confirmé comptent à 100 %. Les primes et commissions sont souvent retenues à 70 ou 80 %, en moyenne sur deux ou trois ans. Les loyers perçus sont généralement pondérés à 70 %, pour tenir compte des charges et de la vacance, une décote qui pèse lourd dans le taux d’endettement d’une SCI.

Pour les indépendants, c’est la moyenne des trois derniers exercices qui sert de base, un point détaillé dans notre article sur le prêt immobilier des indépendants. Pensions de retraite et rentes sont retenues en totalité.

À l’inverse, certains revenus sont presque toujours écartés : allocations familiales, aides au logement, primes exceptionnelles, heures supplémentaires irrégulières. La banque ne garde que ce qui lui paraît durable sur toute la durée du crédit, la même logique que celle du scoring bancaire.

Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt, qui applique les mêmes règles.

Quel salaire pour quel emprunt

C’est l’une des questions les plus fréquentes : quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 ou 300 000 € ? Le tableau ci-dessous donne des ordres de grandeur au taux moyen constaté par la Banque de France, 3,30 % en juillet 2026, avec une assurance déléguée à 0,15 % du capital.

Ce sont des minima théoriques : endettement à 35 % pile, aucun autre crédit, un seul et même taux pour les deux durées alors qu’un prêt sur 25 ans est en pratique un peu plus cher. Les banques vérifient aussi le reste à vivre. Avec 4 160 € de revenus et 1 456 € de mensualité, il reste 2 704 € : confortable pour une personne seule en région, plus tendu pour une famille de quatre en Île-de-France.

N’oubliez pas l’apport. Emprunter 200 000 € ne permet pas d’acheter un bien à 200 000 € : il faut ajouter les frais de notaire, autour de 8 % dans l’ancien, et la plupart des banques attendent un apport qui couvre au moins ces frais. Le sujet est développé dans notre article sur l’apport personnel, et la méthode complète dans celui sur le calcul de la capacité d’emprunt.

Les dérogations HCSF que les banques peuvent activer

La règle des 35 % n’est pas absolue. Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu’à 20 % de sa production de crédits immobiliers hors critères : au-delà de 35 % d’endettement, au-delà de 25 ans, ou les deux. Le HCSF publie un suivi de l’utilisation de cette marge, que les banques n’épuisent pas toujours.

Cette marge n’est pas libre. Au moins 70 % doit financer des résidences principales, et au moins 30 % doit bénéficier à des primo-accédants. Le reste, soit 6 % de la production totale, est d’usage libre, notamment pour l’investissement locatif. Avant juin 2023, la part réservée aux résidences principales était de 80 %.

Qui peut espérer une dérogation

Les profils prioritaires sont les primo-accédants qui achètent leur résidence principale avec un dossier rassurant par ailleurs : épargne régulière, emploi stable, apport supérieur aux frais, reste à vivre confortable. Les jeunes cadres dont les revenus vont progresser en sont l’exemple type.

À l’inverse, l’investisseur déjà multipropriétaire, l’emprunteur fragile sur d’autres critères ou le salarié en période d’essai ont peu de chances. Une dérogation n’est pas un cadeau : c’est une décision de la banque sur un profil qu’elle juge peu risqué au-delà du chiffre brut.

Comment demander une dérogation

Vous ne la demandez jamais explicitement, c’est un terme interne. Vous présentez un dossier solide au-delà de 35 %, et la banque décide d’y affecter ou non une partie de sa marge. Sa décision dépend de la qualité du dossier, de ce qu’elle a déjà consommé sur le trimestre et de sa politique commerciale du moment.

Deux conséquences pratiques. Le calendrier compte : la marge se mesure trimestre par trimestre, et un établissement qui l’a beaucoup utilisée en début de période sera plus réticent ensuite. Et un même dossier peut être refusé dans une banque et accepté dans une autre, simplement parce que leurs marges ne sont pas au même niveau.

Pourquoi 35 % n’est pas une garantie d’accord

Respecter les 35 % ne garantit rien. La règle du HCSF est un plafond, pas un seuil d’acceptation. Au-delà du taux d’endettement, la banque regarde un second indicateur, parfois plus décisif : le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois toutes les charges fixes payées.

Chaque banque a sa propre grille, sans norme officielle. Les ordres de grandeur couramment observés :

• personne seule : 800 à 1 000 € minimum ;
• couple sans enfant : 1 200 à 1 500 € ;
• couple avec un enfant : 1 500 à 1 800 € ;
• couple avec deux enfants : 1 800 à 2 200 € ;
• couple avec trois enfants : 2 200 à 2 700 €.

Un dossier à 30 % d’endettement mais avec 600 € de reste à vivre pour une famille de quatre représente un vrai risque d’incident au premier imprévu. La banque lui préférera un dossier à 34 % qui laisse 2 500 € par mois. La méthode de calcul de ce second filtre est détaillée dans notre article sur le reste à vivre.

Le taux d’endettement n’est d’ailleurs qu’un des filtres d’un dossier. L’ensemble de la lecture bancaire, du scoring à la capacité de remboursement, est présenté dans notre article sur la façon dont les banques évaluent un dossier et dans notre guide du crédit immobilier 2026.

Comment faire baisser son taux d’endettement avant de déposer un dossier

Votre simulation affiche 36 % ? Avant de revoir votre projet à la baisse, cinq leviers existent. Certains jouent en quelques jours, d’autres demandent quelques mois. Les voici, du plus puissant au plus circonstanciel.

Solder les crédits à la consommation

C’est souvent le levier le plus fort, et le plus rapide. Un crédit auto à 280 € par mois immobilise à lui seul environ 48 000 € de capacité d’emprunt sur 20 ans. Si votre épargne le permet, le solder avant de déposer le dossier fait baisser votre taux d’endettement immédiatement, à condition de garder de quoi couvrir les frais de notaire.

Allonger la durée du prêt

Passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 250 000 € de 1 424 € à environ 1 225 € hors assurance. Pour un ménage qui gagne 4 000 € par mois, le taux d’endettement passe de 37,5 % à 32,5 %, assurance comprise. Le revers est connu : cinq ans d’intérêts en plus, et un taux souvent un peu plus élevé sur 25 ans. Un levier pour sauver un dossier, pas pour gonfler un budget.

Augmenter l’apport personnel

Sur un projet à 280 000 €, passer de 30 000 à 60 000 € d’apport ramène le crédit de 250 000 à 220 000 €. À 3,30 % sur 20 ans, cela représente environ 171 € de mensualité en moins. Un apport plus élevé améliore aussi votre profil de risque, et donc le taux proposé. Si le projet n’est pas urgent, quelques mois d’épargne supplémentaires sont souvent bien placés.

Choisir une assurance emprunteur moins chère

Beaucoup d’emprunteurs la voient comme un détail administratif. Sur 250 000 €, passer d’une assurance bancaire à 0,36 % à une délégation à 0,15 % du capital fait gagner environ 44 € par mois, soit plus de 10 000 € sur 20 ans. Quand un dossier se joue à un point d’endettement près, ces 44 € changent l’issue. Les écarts réels sont chiffrés dans notre article sur l’assurance groupe et la délégation.

Ajouter un co-emprunteur

Ce levier dépend de votre situation, mais il change tout : deux revenus pour une seule mensualité, et le taux consolidé chute mécaniquement. Attention toutefois, chaque co-emprunteur est en général tenu de la totalité de la dette, y compris en cas de séparation. À ne pas décider à la légère.

Questions fréquentes sur le taux d’endettement maximum