Le TAEG crédit immobilier est le seul chiffre qui dit le prix complet de votre prêt. Le taux que la banque met en avant, le fameux 3,2 % de la vitrine, n’est que le taux nominal : la rémunération des intérêts, rien d’autre. Le TAEG, lui, additionne tout ce que vous payez pour obtenir le crédit. Encore faut-il savoir ce qu’il contient, et surtout ce qu’il laisse dehors.
TAEG crédit immobilier : le taux qui additionne tout
TAEG signifie taux annuel effectif global. Sa mission est simple : exprimer, en pourcentage annuel du capital emprunté, la totalité de ce que le crédit vous coûte. Pas seulement les intérêts, mais aussi les frais qui conditionnent l’obtention du prêt. C’est l’étiquette de prix complète, définie par les articles L314-1 et suivants du Code de la consommation, et sa mention est obligatoire sur toute publicité, toute offre et tout contrat.
Sa vraie force, c’est la comparaison. Deux offres au même taux nominal peuvent cacher des frais très différents : seule la lecture des TAEG les départage sur une base équitable. C’est l’indicateur à regarder en premier, avant même la mensualité.
Le taux nominal est la vitrine, le TAEG est l’addition
La banque communique sur le taux nominal parce qu’il est flatteur. Sa marge, elle, se loge aussi dans les frais de dossier, la garantie et l’assurance groupe. Le TAEG remet tout sur la table. C’est le chiffre que je regardais en premier sur un dossier, pas celui de la publicité.
Ce que le TAEG contient, et ce qu’il laisse dehors
La règle est fixée par le Code de la consommation : entre dans le TAEG tout frais dont le paiement conditionne l’obtention du crédit. Tout le reste en est exclu. Cette frontière, précise, explique les deux colonnes du tableau.
| Inclus dans le TAEG | Exclu du TAEG |
|---|---|
| Intérêts du prêt (taux nominal) | Frais de notaire (droits de mutation, émoluments) |
| Frais de dossier de la banque | Indemnités de remboursement anticipé |
| Frais de garantie : caution ou hypothèque | Intérêts intercalaires (achat en VEFA, construction) |
| Assurance emprunteur exigée par la banque | Assurances facultatives |
| Frais de tenue de compte imposés, évaluation du bien | Commission d’agence immobilière, frais de mainlevée |
| Honoraires de courtier s’ils conditionnent le prêt | Pénalités en cas d’incident de paiement |
La ligne la plus lourde du côté des exclus, ce sont les frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l’ancien, soit environ 15 500 € pour un bien à 200 000 €. Le TAEG mesure le coût du crédit, pas celui de l’opération. Les confondre, c’est sous-estimer son projet de plusieurs milliers d’euros.
Taux nominal contre TAEG : l’écart qui se chiffre
Entre le taux de la vitrine et le taux complet, l’écart n’a rien d’anecdotique. Il matérialise, en points, tous les frais que le nominal ne montre pas. Et sur un capital important, chaque dixième de point pèse lourd.
Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,23 % donne une mensualité d’environ 1 130 €, hors assurance, et près de 71 000 € d’intérêts. Ajoutez l’assurance groupe à 0,35 % (environ 14 000 € sur la durée), 2 500 € de garantie et 1 000 € de frais de dossier : le TAEG ressort proche de 3,9 %. Soit 17 500 € de frais que le taux nominal passait sous silence. C’est exactement ce que le TAEG rend visible.
Le levier le plus efficace pour comprimer cet écart, c’est l’assurance, souvent le deuxième poste du crédit. Sa part exacte se lit grâce au TAEA de l’assurance emprunteur, et elle se renégocie à tout moment grâce à la loi Lemoine. Après une substitution, la banque doit d’ailleurs recalculer le TAEG par avenant : preuve que ce taux vit avec votre contrat.
Les pièges de lecture du TAEG crédit immobilier
Le TAEG est le meilleur outil de comparaison disponible, à condition de comparer ce qui est comparable. Trois situations faussent régulièrement la lecture, et elles sont rarement signalées par le prêteur.
D’abord, la durée. Un TAEG sur 15 ans sera presque toujours plus bas qu’un TAEG sur 25 ans, sans que l’offre soit meilleure : seuls des TAEG à durée et montant identiques se comparent. Ensuite, le remboursement anticipé. Le TAEG est calculé comme si vous alliez au terme, alors que les indemnités de remboursement anticipé n’y figurent pas : si vous revendez au bout de 8 ans, le coût réel diffère du taux affiché. Enfin, le taux variable : le TAEG y est calculé sur le taux de départ et ne dit rien des hausses futures.
Si vous choisissez une assurance externe dès le départ, la banque vous remet un TAEG qui n’inclut plus l’assurance, puisqu’elle ne la vend pas. Résultat : un taux mécaniquement plus bas, mais qui ne couvre plus le même périmètre que l’offre concurrente à assurance groupe intégrée. Avant de conclure, réintégrez toujours le coût de l’assurance dans la comparaison, à garanties équivalentes.
TAEG et taux d’usure : le plafond que la banque ne peut pas franchir
Dernier rôle du TAEG, et pas le moindre : c’est lui que la loi plafonne. Le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France, est le TAEG maximal auquel un établissement a le droit de prêter. Au deuxième trimestre 2026, il s’établit à 5,19 % pour les prêts de 20 ans et plus. Un crédit accordé au-delà serait usuraire, donc interdit. C’est aussi pour cela qu’un dossier peut coincer quand les frais et l’assurance poussent le TAEG trop près du plafond, un mécanisme détaillé dans notre article sur le taux d’usure.
Le TAEG est défini par les articles L314-1 et R314-4 du Code de la consommation : il intègre les intérêts et tous les frais dont le paiement conditionne l’obtention du crédit, à l’exception notamment des frais d’acte notarié. Sa mention est obligatoire sur les publicités, les offres et les contrats, et il ne peut dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France. En cas de TAEG absent ou erroné, le juge peut supprimer tout ou partie des intérêts dus, l’action se prescrivant par 5 ans. Détails : service-public.gouv.fr et economie.gouv.fr.
Questions fréquentes sur le TAEG crédit immobilier
Que veut dire TAEG ?
Taux annuel effectif global. C’est le taux qui exprime le coût complet de votre crédit, en pourcentage annuel du capital emprunté : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance obligatoire et frais imposés pour obtenir le prêt. Il a remplacé le TEG en 2016 et doit figurer sur toute offre et toute publicité.
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal, ou taux débiteur, ne sert qu’à calculer les intérêts versés à la banque. Le TAEG y ajoute tous les frais obligatoires du crédit : dossier, garantie, assurance exigée, tenue de compte. C’est pourquoi le TAEG est toujours plus élevé que le nominal, et c’est lui qui permet de comparer les offres.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le TAEG ?
Non. Les frais de notaire, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, sont liés à l’acquisition du bien, pas au crédit : ils sont exclus du TAEG. Il faut donc les ajouter au coût affiché par le taux pour connaître le budget réel de l’opération, tout comme la commission d’agence.
Quel est un bon TAEG en 2026 ?
Début 2026, les TAEG moyens s’échelonnent entre 3,00 % et 3,89 % selon la durée du prêt, d’après les données publiées par la Banque de France. Un TAEG est « bon » s’il se situe sous la moyenne pour une durée et un montant identiques, et à garanties d’assurance comparables. La comparaison n’a de sens qu’à périmètre égal.
Le TAEG peut-il changer en cours de prêt ?
Oui, dans deux cas principaux. Si votre prêt est à taux variable, le TAEG affiché ne vaut que pour le taux de départ. Et si vous changez d’assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine, la banque doit émettre un avenant avec le nouveau TAEG, recalculé avec votre nouvelle cotisation.
Que faire si le TAEG de mon offre est faux ?
Un TAEG absent ou erroné est lourdement sanctionné : le juge peut prononcer la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts de la banque, avec effet rétroactif. Vous disposez de 5 ans pour agir. En pratique, faites d’abord vérifier le calcul, puis adressez une réclamation écrite avant toute action judiciaire.
- Le TAEG additionne tout ce que coûte le crédit : intérêts, dossier, garantie, assurance obligatoire.
- Il exclut les frais de notaire, les indemnités de remboursement anticipé et les intérêts intercalaires.
- L’écart entre taux nominal et TAEG chiffre les frais cachés : souvent plus de 15 000 € sur 20 ans.
- Ne comparez des TAEG qu’à durée, montant et périmètre d’assurance identiques.
- Le TAEG est plafonné par le taux d’usure, et un TAEG erroné peut coûter ses intérêts à la banque.