Le TAEG crédit immobilier est le seul chiffre qui donne le prix complet de votre prêt. Le taux mis en avant par la banque, autour de 3,5 % sur 20 ans cet automne, n’est que le taux nominal : la rémunération des intérêts, rien d’autre. Le TAEG, lui, additionne tout ce que vous payez pour obtenir le crédit. Encore faut-il savoir ce qu’il contient, ce qu’il laisse dehors, et à quelle distance il se trouve du plafond légal.
TAEG crédit immobilier : le taux qui additionne tout
TAEG signifie taux annuel effectif global. Il exprime, en pourcentage annuel du capital emprunté, la totalité de ce que le crédit vous coûte. Les intérêts, oui. Mais aussi les frais qui conditionnent l’obtention du prêt. C’est l’étiquette de prix complète, définie par les articles L314-1 et suivants du Code de la consommation. Sa mention est obligatoire sur toute publicité, toute offre et tout contrat.
Sa vraie force, c’est la comparaison. Deux offres au même taux nominal peuvent cacher des frais très différents. Seuls les TAEG les départagent sur une base équitable. C’est l’indicateur à lire en premier, avant même la mensualité.
Le taux nominal est la vitrine, le TAEG est l’addition
La banque communique sur le nominal parce qu’il est flatteur. Sa marge se loge aussi dans les frais de dossier, la garantie et l’assurance groupe. En analyse de risque, on lit toujours le coût complet avant le prix affiché. Le TAEG, c’est exactement ça.
Ce que le TAEG contient, et ce qu’il laisse dehors
La règle tient en une phrase : entre dans le TAEG tout frais dont le paiement conditionne l’obtention du crédit. Le reste en est exclu. Cette frontière explique les deux colonnes du tableau.
| Inclus dans le TAEG | Exclu du TAEG |
|---|---|
| Intérêts du prêt (taux nominal) | Frais de notaire (droits de mutation, émoluments) |
| Frais de dossier de la banque | Indemnités de remboursement anticipé |
| Frais de garantie : caution ou hypothèque | Intérêts intercalaires (achat en VEFA, construction) |
| Assurance emprunteur exigée par la banque | Assurances facultatives |
| Frais de tenue de compte imposés, évaluation du bien | Commission d’agence immobilière, frais de mainlevée |
| Honoraires de courtier s’ils conditionnent le prêt | Pénalités en cas d’incident de paiement |
La ligne la plus lourde côté exclus ? Les frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l’ancien, environ 15 500 € pour un bien à 200 000 €. Le TAEG mesure le coût du crédit, pas celui de l’opération. Les confondre, c’est sous-estimer son projet de plusieurs milliers d’euros. Pour reconstituer la facture entière, notre décryptage du coût total d’un crédit immobilier reprend chaque poste.
Taux nominal contre TAEG : l’écart qui se chiffre
Entre le taux de la vitrine et le taux complet, l’écart n’a rien d’anecdotique. Il traduit en points tous les frais que le nominal ne montre pas. Sur 200 000 €, chaque dixième de point pèse.
200 000 € empruntés sur 20 ans au taux nominal de 3,55 %, un niveau courant sur cette durée en octobre 2026. Mensualité : 1 165 € hors assurance, pour environ 79 600 € d’intérêts. Ajoutez une assurance groupe à 0,35 % du capital initial (58 € par mois, 14 000 € sur la durée), 2 500 € de garantie et 1 000 € de frais de dossier. Le TAEG ressort à 4,40 %. Soit 17 500 € de frais que le taux nominal passait sous silence, et 0,85 point d’écart entre les deux taux.
Le levier le plus efficace pour comprimer cet écart, c’est l’assurance, souvent le deuxième poste du crédit. Dans l’exemple, elle pèse à elle seule près de 0,6 point de TAEG. Sa part exacte se lit grâce au TAEA de l’assurance emprunteur, et elle se renégocie à tout moment grâce à la loi Lemoine. Après une substitution, la banque doit d’ailleurs recalculer le TAEG par avenant : ce taux vit avec votre contrat.
Les pièges de lecture du TAEG crédit immobilier
Le TAEG reste le meilleur outil de comparaison disponible. À condition de comparer ce qui est comparable. Trois situations faussent régulièrement la lecture, et le prêteur les signale rarement.
La durée, d’abord. Un TAEG sur 15 ans sera presque toujours plus bas qu’un TAEG sur 25 ans, sans que l’offre soit meilleure. Seuls des TAEG à durée et montant identiques se comparent.
Le remboursement anticipé ensuite. Le TAEG est calculé comme si vous alliez au terme, et les indemnités de remboursement anticipé n’y figurent pas. Vous revendez au bout de 8 ans ? Le coût réel diffère du taux affiché.
Reste le taux variable : le TAEG y est calculé sur le taux de départ. Il ne dit rien des hausses futures, un point qui compte davantage depuis la remontée des taux amorcée au printemps 2026.
Si vous choisissez une assurance externe dès le départ, la banque peut vous remettre un TAEG calculé sans l’assurance, puisqu’elle ne la vend pas. Sur notre exemple, il tombe à 3,82 %, contre 4,40 % pour l’offre à assurance groupe. Écart flatteur, mais trompeur : les deux taux ne couvrent pas le même périmètre. Avec une délégation à 0,10 %, le TAEG complet serait en réalité de 3,98 %. Avant de conclure, réintégrez toujours le coût de l’assurance, à garanties équivalentes.
TAEG et taux d’usure : le plafond que la banque ne peut pas franchir
Dernier rôle du TAEG, et pas le moindre : c’est lui que la loi plafonne. Le taux d’usure est le TAEG maximal auquel un établissement a le droit de prêter. La Banque de France le calcule chaque trimestre : moyenne des taux effectivement pratiqués, majorée d’un tiers. Au-delà, le crédit serait usuraire, donc interdit.
| Prêt immobilier à taux fixe | TAEG moyen pratiqué (juillet à septembre 2026) | Taux d’usure du 1er octobre au 31 décembre 2026 |
|---|---|---|
| Moins de 10 ans | 3,07 % | 4,09 % |
| 10 ans à moins de 20 ans | 3,51 % | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 4,05 % | 5,40 % |
Les prêts relais ont leur propre plafond, à 6,49 % ce trimestre. Prochaine révision fin décembre, pour une application au 1er janvier 2027. Le mécanisme complet, et ce qui se passe quand un dossier bute dessus, est détaillé dans notre article sur le taux d’usure.
La vraie question : votre marge sous le plafond
Un prêt de 20 ans à 4,40 % de TAEG garde un point de marge sous les 5,40 %. Confortable. Mais cette marge fond vite quand l’assurance grimpe. Même prêt, même taux nominal, avec une assurance groupe à 0,80 %, niveau qu’on rencontre sur des profils plus âgés ou avec surprime : le TAEG passe à 5,13 %. Il ne reste alors que 0,27 point avant le plafond. Une hausse du barème de quelques dixièmes, et le dossier devient impossible à accorder en l’état, quelle que soit la solvabilité de l’emprunteur.
Un refus pour usure n’est pas un refus de solvabilité
Le dossier peut être bon et coincer quand même. Le blocage vient du prix total, pas du profil. Les leviers sont donc sur le prix : assurance déléguée, frais de dossier négociés, durée ajustée.
C’est l’une des situations décrites dans notre panorama du crédit immobilier en 2026, où le TAEG croise les autres contraintes du dossier : taux d’endettement, reste à vivre, apport.
Le TAEG est défini par les articles L314-1 et R314-4 du Code de la consommation : il intègre les intérêts et tous les frais dont le paiement conditionne l’obtention du crédit, à l’exception notamment des frais d’acte notarié. Sa mention est obligatoire sur les publicités, les offres et les contrats. Il ne peut dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre au Journal officiel. En cas de TAEG absent ou erroné, le juge peut supprimer tout ou partie des intérêts dus, l’action se prescrivant par 5 ans. Détails : service-public.gouv.fr et economie.gouv.fr.
Questions fréquentes sur le TAEG crédit immobilier
Que veut dire TAEG ?
Taux annuel effectif global. C’est le taux qui exprime le coût complet de votre crédit, en pourcentage annuel du capital emprunté : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance obligatoire et frais imposés pour obtenir le prêt. Il a remplacé le TEG en 2016 et doit figurer sur toute offre et toute publicité.
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal, ou taux débiteur, ne sert qu’à calculer les intérêts versés à la banque. Le TAEG y ajoute tous les frais obligatoires du crédit : dossier, garantie, assurance exigée, tenue de compte. Il est donc toujours plus élevé que le nominal, et c’est lui qui permet de comparer les offres.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le TAEG ?
Non. Les frais de notaire, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, sont liés à l’acquisition du bien, pas au crédit : ils sont exclus du TAEG. Il faut les ajouter au coût affiché par le taux pour connaître le budget réel de l’opération, tout comme la commission d’agence.
Quel est un bon TAEG en 2026 ?
Repère le plus fiable : les moyennes publiées par la Banque de France. De juillet à septembre 2026, les TAEG moyens pratiqués étaient de 3,07 % sous 10 ans, 3,51 % de 10 à moins de 20 ans et 4,05 % à 20 ans et plus. Un TAEG sous la moyenne de sa tranche, à garanties d’assurance comparables, est un bon TAEG. Ces moyennes montent depuis le printemps 2026 : elles se relisent chaque trimestre.
Quel est le taux d’usure en ce moment ?
Du 1er octobre au 31 décembre 2026, le TAEG maximal autorisé est de 4,09 % pour un prêt de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à 20 ans et plus. Les prochains seuils seront publiés fin décembre 2026 pour le premier trimestre 2027.
Le TAEG peut-il changer en cours de prêt ?
Oui, dans deux cas principaux. Si votre prêt est à taux variable, le TAEG affiché ne vaut que pour le taux de départ. Et si vous changez d’assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine, la banque doit émettre un avenant avec le nouveau TAEG, recalculé avec la nouvelle cotisation.
Que faire si le TAEG de mon offre est faux ?
Un TAEG absent ou erroné est lourdement sanctionné : le juge peut prononcer la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts de la banque. Le délai pour agir est de 5 ans. En pratique, faites d’abord vérifier le calcul, puis adressez une réclamation écrite avant toute action judiciaire.
- Le TAEG additionne tout ce que coûte le crédit : intérêts, dossier, garantie, assurance obligatoire.
- Il exclut les frais de notaire, les indemnités de remboursement anticipé et les intérêts intercalaires.
- Sur 200 000 € à 20 ans, l’écart entre 3,55 % nominal et 4,40 % de TAEG représente 17 500 € de frais.
- Ne comparez des TAEG qu’à durée, montant et périmètre d’assurance identiques.
- Plafond fin 2026 : 5,40 % à 20 ans et plus. Une assurance chère peut suffire à l’atteindre.