Vous avez fait une simulation en ligne. Résultat : 320 000 €. Vous visitez, vous trouvez, vous déposez le dossier. Et la banque vous accorde 270 000 €. D’où vient l’écart de 50 000 € ? Pas d’une erreur. De la méthode. Le simulateur applique une formule brute. La banque, elle, pondère chaque revenu, décote, vérifie le reste à vivre. Voici le calcul réel, celui qu’on fait côté banque.
La formule de base et ses limites
Commençons par ce que tout le monde connaît. La capacité d’emprunt repose sur le taux d’endettement maximum de 35 %, fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. La formule grand public :
Mensualité maximale = (revenus − charges) × 35 %
À partir de cette mensualité, on remonte au capital empruntable en fonction du taux et de la durée. C’est juste, mais incomplet. Cette formule suppose que tous vos revenus comptent à 100 % et que les seules charges sont vos crédits en cours. La réalité bancaire est plus fine.
Couple, revenus nets de 5 000 €/mois, un crédit auto de 300 €/mois. Calcul brut : (5 000 − 300) × 35 % = 1 645 € de mensualité maximale. À 3,50 % sur 25 ans, ça correspond à environ 328 000 € de capital empruntable. C’est le chiffre que vous donne un simulateur. Mais ce n’est pas forcément ce que la banque retiendra.
Le taux d’endettement de 35 % est le plafond central, mais ce n’est pas le seul critère. Notre article sur le taux d’endettement maximum détaille cette règle HCSF et ses dérogations.
La pondération des revenus : le vrai calcul de capacité d’emprunt
Voici le point que les simulateurs ignorent. Aux yeux d’une banque, tous les revenus ne se valent pas. Chaque type de revenu est retenu selon un coefficient qui reflète sa fiabilité dans le temps.
| Type de revenu | Part retenue | Pourquoi |
|---|---|---|
| Salaire fixe (CDI confirmé) | 100 % | Revenu stable et pérenne |
| Primes régulières (13e mois, documentées) | 100 % (moyenne) | Récurrentes et prouvées sur plusieurs années |
| Revenus variables (commissions, bonus) | 50 à 70 % | Moyenne sur 2-3 ans, fortement décotés |
| Revenus locatifs | 70 à 80 % | Décote pour vacance, impayés, charges |
| Revenus d’indépendant | Moyenne 3 derniers bilans | Lissage de la variabilité |
| Primes exceptionnelles, heures sup ponctuelles | 0 % | Non récurrentes, exclues du calcul |
| Allocations familiales | Variable selon banque et durée restante | Dépend de l’âge des enfants |
Le piège du salarié payé en grande partie au variable
J’ai vu des commerciaux gagner 6 000 € par mois en moyenne, dont 2 000 € de fixe et 4 000 € de variable, et se voir traités comme s’ils gagnaient 4 800 € (fixe à 100 % + variable à 70 %). Dans certaines banques plus prudentes, seul le fixe est retenu pour les profils de moins de deux ans d’ancienneté. Soit 2 000 €. La capacité d’emprunt s’effondre. Si vous êtes dans ce cas, votre dossier doit être présenté avec un historique de variable solide sur trois ans, et présenté à la bonne banque. Toutes ne pondèrent pas pareil.
Le cas particulier des revenus locatifs
Pour un investissement locatif, la banque ne retient que 70 % des loyers attendus. Sur un loyer de 900 €, seuls 630 € sont pris en compte. Les 30 % restants couvrent la vacance locative, les impayés et les charges. Deux méthodes coexistent selon les banques : soit les loyers pondérés s’ajoutent aux revenus, soit ils se déduisent de la mensualité (méthode du taux d’endettement différentiel). Notre article sur la SCI détaille ces mécanismes pour les investisseurs.
Les charges retenues par la banque
Côté charges aussi, la banque a sa propre lecture. Toutes les charges ne pèsent pas de la même façon.
Charges retenues à 100 % : mensualités de crédits en cours (conso, auto, autres immobiliers), pensions alimentaires versées, loyer actuel si vous restez locataire d’un autre bien.
Charges non retenues dans le taux d’endettement : dépenses courantes (alimentation, énergie, abonnements). Elles n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement, mais elles sont prises en compte dans le reste à vivre, ce second filtre dont on parle plus loin.
Un crédit conso qui se termine dans 6 mois pèse quand même dans votre taux d’endettement au moment du dépôt. Certaines banques acceptent de le neutraliser s’il reste très peu d’échéances, mais ce n’est pas automatique. Si vous le pouvez, soldez vos petits crédits avant de déposer votre dossier : c’est l’un des leviers les plus simples pour libérer de la capacité.
Le reste à vivre : le second filtre
Respecter les 35 % ne suffit pas. La banque applique un deuxième contrôle : le reste à vivre. C’est la somme qui reste au foyer une fois la mensualité et les charges fixes payées.
Il n’existe pas de barème HCSF officiel sur le reste à vivre. Chaque banque fixe ses propres seuils. Les minima usuels tournent autour de 700 à 800 € par adulte et 300 à 400 € par enfant. En dessous, le dossier est refusé même si le taux d’endettement respecte les 35 %.
Famille avec 3 enfants, revenus de 3 500 €/mois. Taux d’endettement à 35 % : mensualité de 1 225 €. Reste après mensualité : 2 275 €. Pour un foyer de 5 personnes, le reste à vivre exigé peut atteindre 2 personnes × 750 € + 3 enfants × 350 € = 2 550 €. Le reste réel de 2 275 € est inférieur au minimum exigé. Le dossier est refusé, alors qu’il respectait parfaitement les 35 %. La capacité réelle est donc inférieure à la capacité théorique.
Le reste à vivre est précisément ce qui rend le calcul réel plus sévère pour les familles nombreuses et les revenus modestes.
Pourquoi votre simulateur en ligne se trompe
Maintenant vous comprenez l’écart. Un simulateur grand public applique la formule brute : tous les revenus à 100 %, pas de pondération, pas de reste à vivre. Il donne un plafond théorique optimiste.
La banque, elle, pondère chaque revenu, décote le variable et le locatif, exclut les primes exceptionnelles, puis vérifie le reste à vivre. Le résultat est presque toujours inférieur au chiffre du simulateur, parfois de 10 à 20 %.
Le simulateur n’est pas inutile, il faut juste savoir le lire
Un simulateur reste un bon point de départ pour fixer un ordre de grandeur. Le problème n’est pas l’outil, c’est l’interprétation. Si votre revenu est essentiellement un salaire fixe en CDI, sans variable et sans locatif, l’écart entre simulateur et réalité sera faible. Si vous avez des revenus mixtes, le simulateur surestime fortement. Notre simulateur de capacité d’emprunt intègre la pondération des revenus et le reste à vivre pour s’approcher du calcul réel des banques, contrairement à la plupart des outils grand public.
Exemple complet : du brut au capital réel
Déroulons un cas complet pour voir l’écart entre la formule brute et le calcul bancaire.
Revenus déclarés : Emprunteur 1 : 2 500 € fixe + 1 000 € de variable. Emprunteur 2 : 2 000 € fixe. Revenus locatifs : 600 €/mois. Total brut affiché : 6 100 €/mois.
Charges : crédit auto 250 €/mois.
Calcul simulateur (formule brute) : (6 100 − 250) × 35 % = 2 047 € de mensualité. À 3,50 % sur 25 ans, environ 409 000 € empruntables.
Calcul bancaire (pondéré) : Fixe E1 2 500 € (100 %) + variable 700 € (70 %) + fixe E2 2 000 € (100 %) + locatif 420 € (70 %) = 5 620 € de revenus retenus. (5 620 − 250) × 35 % = 1 880 € de mensualité. À 3,50 % sur 25 ans, environ 375 000 € empruntables.
Écart : 34 000 € de moins que le simulateur. Et on n’a pas encore vérifié le reste à vivre.
Cet écart n’est pas une marge de négociation. C’est la différence entre ce que vous croyez pouvoir emprunter et ce que la banque acceptera réellement de financer. Mieux vaut le savoir avant de visiter, pas après avoir signé un compromis. Pour la vue d’ensemble des critères examinés au-delà de la seule capacité, voir notre analyse sur l’évaluation d’un dossier de crédit.
Les leviers pour augmenter sa capacité d’emprunt
Une fois la méthode comprise, plusieurs leviers permettent d’augmenter la capacité réelle.
Allonger la durée du prêt. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente le capital empruntable. Le coût total du crédit augmente, mais la capacité aussi. C’est le levier le plus mécanique.
Solder les crédits courts. Un crédit conso de 250 €/mois ampute votre capacité d’environ 50 000 € sur 25 ans. Le solder avant le dépôt libère cette capacité immédiatement.
Augmenter l’apport. Un apport plus élevé réduit le capital à financer et rassure la banque sur votre capacité d’épargne. C’est l’un des leviers les plus regardés par les banques en 2026.
Réduire le coût de l’assurance emprunteur. L’assurance entre dans le taux d’endettement. Une délégation d’assurance moins chère que le contrat bancaire libère de la capacité. C’est un levier souvent négligé. Notre guide de l’assurance emprunteur explique comment.
Présenter le dossier à la bonne banque. Les pondérations varient d’un établissement à l’autre. Un profil avec beaucoup de variable ou de locatif a intérêt à cibler les banques les plus favorables sur ces revenus. C’est là qu’un courtier connaît la valeur du marché.
Le taux d’endettement maximum de 35 % et la durée maximale de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé) sont fixés par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, juridiquement contraignantes depuis 2022. Les banques disposent d’une marge de flexibilité sur 20 % de leur production trimestrielle. Le reste à vivre, la pondération des revenus et les décotes relèvent de la politique interne de chaque établissement, pas d’un texte réglementaire. Pour le contexte du crédit immobilier, consultez la Banque de France et economie.gouv.fr.
Questions fréquentes sur le calcul de capacité d’emprunt
Comment calculer sa capacité d’emprunt en 2026 ?
La formule de base : (revenus − charges) × 35 % donne la mensualité maximale, dont on déduit le capital empruntable selon le taux et la durée. Mais la banque pondère les revenus avant d’appliquer cette formule : salaire fixe à 100 %, variable à 50-70 %, locatif à 70 %, primes exceptionnelles à 0 %. Elle vérifie ensuite le reste à vivre. La capacité réelle est donc presque toujours inférieure au résultat d’un simulateur grand public, parfois de 10 à 20 %.
Pourquoi la banque me prête moins que le simulateur ?
Parce que le simulateur applique la formule brute, avec tous vos revenus à 100 %. La banque pondère chaque revenu selon sa fiabilité : elle décote le variable, ne retient que 70 % du locatif, exclut les primes exceptionnelles. Elle vérifie ensuite le reste à vivre, un second filtre absent des simulateurs. Si vos revenus sont essentiellement un salaire fixe, l’écart est faible. Si vous avez des revenus mixtes, il peut atteindre 10 à 20 %.
Les primes et le variable comptent-ils dans la capacité d’emprunt ?
Cela dépend de leur nature. Les primes régulières et documentées (13e mois, prime annuelle versée depuis plusieurs années) sont prises en compte, souvent à 100 % en moyenne. Les revenus variables (commissions, bonus) sont décotés à 50-70 % et lissés sur 2-3 ans. Les primes exceptionnelles ou ponctuelles ne sont généralement pas retenues. Pour un profil avec beaucoup de variable, un historique solide sur trois ans est indispensable pour valoriser ces revenus.
Qu’est-ce que le reste à vivre et pourquoi est-ce important ?
Le reste à vivre est la somme qui reste au foyer après paiement de la mensualité et des charges fixes. C’est un second filtre, distinct du taux d’endettement. Il n’y a pas de barème HCSF officiel : chaque banque fixe ses seuils, souvent autour de 700-800 € par adulte et 300-400 € par enfant. Un dossier peut respecter les 35 % et être refusé pour reste à vivre insuffisant. C’est fréquent pour les familles nombreuses aux revenus modestes.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Plusieurs leviers : allonger la durée du prêt (jusqu’à 25 ans) pour baisser la mensualité, solder les crédits courts avant le dépôt, augmenter l’apport personnel, réduire le coût de l’assurance emprunteur via une délégation, et présenter le dossier à la banque qui valorise le mieux votre profil de revenus. Pour les profils à revenus mixtes, le choix de la banque est déterminant car les pondérations varient d’un établissement à l’autre.
Les revenus locatifs comptent-ils à 100 % ?
Non. Les banques ne retiennent que 70 % des revenus locatifs en général, parfois jusqu’à 80 % pour les meilleurs dossiers. La décote couvre la vacance locative, les impayés et les charges. Sur un loyer de 900 €, seuls 630 € sont pris en compte. Selon les banques, ces loyers pondérés s’ajoutent aux revenus ou se déduisent de la mensualité (taux d’endettement différentiel). Cette pondération est l’une des raisons pour lesquelles le calcul réel diffère du calcul théorique.
- La formule (revenus − charges) × 35 % donne un ordre de grandeur, pas le calcul réel de la banque.
- La banque pondère chaque revenu : fixe à 100 %, variable à 50-70 %, locatif à 70 %, primes exceptionnelles à 0 %.
- Le reste à vivre est un second filtre : un dossier conforme aux 35 % peut être refusé pour reste à vivre insuffisant.
- C’est pourquoi votre simulateur en ligne surestime souvent votre capacité réelle, parfois de 10 à 20 %.
- Solder les crédits courts, allonger la durée, baisser l’assurance et cibler la bonne banque sont les leviers les plus efficaces.